某某小区业主大会议事规则（草案）

第一章　总则

第一条  为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。

第二条  本议事规则旨在维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和物业使用人均具有约束力。

任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。

第三条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第二章  业主大会

第四条  物业管理区域范围及相应的业主大会名称。

（一）物业管理区域范围（四至及附图）：

东至：                     ； 南至：                    ；

西至：                     ；北至：                     。

小区总用地面积：       方；总建筑面积：       方；商品房面积       方  （其中住宅         方，商铺       方）；商品房总套数       套（其中住宅    套，商铺     套）；物业管理经营用房       方。

（二）业主大会名称为：某某小区业主大会。

（三）业主大会、业主委员会的组成

本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。

房屋等物业的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

业主，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；房屋竣工并已交付的但尚未取得房屋所有权证的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。

单位业主，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。

业主无正当理由或以未享受物业服务、以无需接受物业服务、以非物业合同当事人为由拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的享有业主大会会议上的投票权。

业主可以自行参加业主大会会议，也可以书面委托他人参加，书面委托书应载明委托事项和权限。

第五条  业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（四）物业管理形式；

（五）选聘物业服务企业的资质等级、服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（六）选聘和解聘物业服务企业；

（七）筹集和使用物业专项维修资金；

（八）改建、重建建筑物及其附属设施；

（九）改变物业管理用房、公共建筑或共用设施的用途；

（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营；

（十一）经营性收益的管理、分配与使用；

（十二）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；

（十三）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度；

（十四）撤销业主委员会的决定；

（十五）法律法规或管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。

决定上述第（七）项和第（八）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第六条　业主大会会议应当由业主委员会按照下列程序组织召开：

（一）会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容；确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程；制定征询意见表或表决票；核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；

（二）发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告，并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府；

（三）、回收表决票。按照本议事规则第十六条采用以下方法进行发放、回收表决票；

（四）统计结果。按照本议事规则第十七条方法进行表决票的统计；

（五）会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会的监督；

（六）公告会议决定。业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内进行公告，接受业主的查询和监督；

（七）记录并存档。业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

第七条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开      次，召开时间为      月份。

有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起 25日内组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；

（二）发生消防、电梯、供电、供水设施设备等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）涉及业主重大利益的事项。

第八条  业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后，在15天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起30日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在15日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告。

第九条  业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门，街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召开时间。逾期仍未召开的，根据《宁波市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。

第十条  本小区业主大会会议采用书面征求意见的形式；业主委员会于会议召开15日前确定并进行公告。

第十一条  业主大会议事方式采取业主参加与授权业主代表参加相结合参加业主大会会议的方式进行。

第十二条  业主推选业主代表参加业主大会会议的，采取以单元为单位推选产生本物业管理区域业主代表。

第十三条  业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字或书面委托代理人进行真实意愿表决。

业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理。

非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。

第十四条  业主委托行为应明确：

（一）委托内容为：

1、制订和修改业主大会议事规则和管理规约；

2、选举业主委员会或更换业主委员会成员；

3、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

4、有关共有和共同管理权利的其他事项；

（二）委托期限为：一事一委托，业主大会结束则委托终止；

（三）委托权限为：代为行使投票、表决权；

（四）委托人数为：

1、同一名业主代表接受本单元的人数委托不限人数；

2、同一名业主接受本单元和非本单元的委托人数不超过10人；

3、同一名非业主代理人的委托人数仅限1人。

第十五条  业主大会采用以下方式确认参加会议的业主：

1、业主到会并在会议签到表上签名；

2、业主在表决票上或者表决票发放表上签名；

3、业主在挂号信、快递等收件凭证上签名；

4、音像、影像资料可以确认的；

5、业主在网络上查收确认；

第十六条  业主大会会议采用以下方法进行发放、回收表决票：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决投入投票箱内；

（二）专人送达、回收意见：由业主大会筹备方组织有关人员逐户送达并回收业主意见；

（三）网络投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票；

（四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；

（五）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）；

（六）音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）；

第十七条  业主大会采取以下方法进行表决票的统计。

（一）已确认参会未表决的业主，在规定时间内不反馈或不书面提出意见的，其投票权数计入已表决的多数票。

（二）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

（三）投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认,后又无法查证的视为无效票。

（四）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计。

第十八条  业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在1年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三章  业主委员会

第十九条　业主委员会由      名委员组成（委员    名，候补委员     名），其中主任    名、副主任     名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会每届任期为       年，业委会委员每届任期期满可连选连任

业主委员会办公地点为：                                       

第二十条　业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）审查物业管理用房的使用和经营方案；

（六）通报、监督管理规约的实施情况；

（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（八）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）业主大会授权业主委员会决定的事项。

第二十一条  业主委员会委员除符合法律法规规定的条件外，还需符合年满 18 周岁以上及每年在本物业管理区域内居住满 6个月以上；

第二十二条  明确有下列情形之一的业主，不能担任业主委员会委员或业主代表，已担任业主委员会委员或业主代表的，可以依照法律法规和业主大会议事规则的规定，其委员职务自动终止：

1.违反《宁波市物业管理条例》第42条中禁止行为之一的；

2.不遵守《临时管理规约》、《管理规约》和《业主大会议事规则》的；

3.不按时足额缴纳物业服务费；

4.不交存物业专项维修资金的；

5.在本物业管理区域内的物业服务企业中工作的；

6.一年内无故缺席业主委员会会议三次及以上的业委会会议或业主代表会议的。

第二十三条  业主委员会委员实行差额选举。由业主自愿报名的原则，正式候选人为10名（其中差额人数为1名），如报名人数经资格审查后超过 10名的，则由筹备组组织报名人互选的方式，得票多者确定为正式候选人。

第二十四条  设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。

第二十五条  业主委员会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议每年召开12次，每月不少于1次，分别在每月末召开。

符合下列条件之一的，业主委员会应当按规定召开临时会议：

1.业主大会决定召开业主委员会会议的；

2.经1/3以上业主委员会委员提议的；

3.业主委员会主任认为有必要的；

4.有1/2以上业主代表提议的；

业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员与业主代表可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会委员在一年内无故缺席业委会会议三次以上（含三次）视为自动退出业主委员会，经业主委员会讨论后在本物业管理区域内公告，候补委员自动增补。

第二十六条  业主委员会会议应当按照下列规则召开：

(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集；

(二)召集人提前3日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；

(三)需讨论、决定的事项应当在会议召开3日前，在本物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见；

(四)委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；

(五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；

(六)做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；

(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；

(八)业主委员会的决定（包括业主委员会议案）采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会议决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。 在作出决定之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

第二十七条  业主委员会候补委员递补规则。业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。

候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第二十八条  未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。

第二十九条  业主委员会任期届满或全体辞职，必须进行离职审计，不得继续履行职责。

第四章  换届和改选业主委员会

第三十条　业主委员会任期届满3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第三十一条  业主委员会的选举、换届、改选办法：

（一）筹备组及换届工作 组成员为：5人，由业主报名的基础上产生，超出议事规则人数规定时，则由报名人内部投票产生议事规则规定人数5名；

（二）业主委员会委员候选人由业主大会组织者发放报名表在业主自愿报名的基础上产生，超出议事规则业委会候选人人数规定时，则由已报名候选人内部投票产生议事规则规定的业委会候选人人数名额。

    （三）业主委员会委员在委员候选人中选举产生，并应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意，相关方法如下：

1.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数超过应选委员数的，按得票多少依次当选新一届业主委员会委员；

2.经专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上业主同意的委员候选人数没有达到应选委员数的，则减少委员人数，成立不少于5人单数的新一届业主委员会；

（四）设立候补委员制度的，候补委员当选条件同正式委员，在产生新一届业主委员会委员后的候选人中，按得票多少产生。候补委员人数不得超过正式委员人数的百分之五十。

第三十二条　业主委员会任期届满仍未组织召开或仍未完成业主大会会议进行换届选举的，根据《宁波市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。

第五章  业主代表

第三十三条  为更好建立业委会和业主之间的沟通渠道，本小区根据杭州市物业管理条例规定，设立业主代表，业主代表由各单元选举产生，采用差额选举的办法，业主代表当选为高票者当选。以单元为单位产生一名代表，在规定时间内未报名的视作放弃该幢代表名额。

本物业管理区域以单元为单位，每单元产生1名代表，共16名业主代表。

第三十四条  业主代表的职责与权利：

1.    收集本单元业主的意见与建议，及时反馈给业主委员会；

2.    审查本物业管理区域共有部分经营所得收益管理、分配与使用情况；

3.    参加业主委员会例会，共同商议小区公共事务，但不具备业主委员会会议表决权；

4.    监督物业服务企业日常工作事务；

5.    监督业主委员会日常工作事务；

6.    接受业主委托参加业主大会会议，向业主大会提交业主意见建议；

7.    业主大会议事规则与管理规约赋予的其他权利。

第六章  选聘物业服务企业

第三十五条　本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十六条　物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

本物业管理区域由业主大会授权业主委员会决定物业服务合同的条款。

一、选聘物业服务企业，采用下列方式：

（一）选聘办法采取业主大会的方式确定；

（二）选聘办法应当包括：

 1.根据相关法律法规，采用委托第三方机构公开招标办法产生物业服务企业。

 2.评标综合分最高者为最终中标物业服务企业。

二、续聘物业服务企业，采取业主大会会议方式确认。

    第三十七条　首届业委会在成立后3个月内应当召开业主大会，就拟定的物业服务标准，决定续聘和选聘事宜。如业主大会决定选聘，则采用公开招投标的方式（参照前期物业企业招投标管理办法）决出一家物业服务企业。

第七章   业主大会、业主委员会运作经费、小区公共收益金的使用与管理

第三十八条  业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担，但不得超过同期物业管理费总额的1%，运作经费的具体额度单项3万之内由业主委员会委员表决，多数同意才可使用，表决以会议纪要及委员签名的方式存档备查，3万以上8万以内须经2/3以上的业主代表同意方可使用；超过8万的须经业主大会表决通过方可使用。

（一）运作经费从物业共有部分经营所得收益中列支。

（二）运作经费主要用于下列开支：

1.会议召开费用；

2.日常办公费用；

3.小区公共设施设备维修更换项目，涉及到经费使用的，需按照政府有关规定进行公开招标(委托第三方机构)；

4.工作人员费用；

5.诉讼费用（委托第三方机构）；

6.业主大会（委托第三方机构）;

7.其它的合理费用。

（三）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于15天。

（四）小区公共设备维修单项在3万以内的业主委员会半数以上决定可使用，3万以上8万以内须经2/3以上的业主代表同意方可使用；超过8万的须经业主大会表决通过方可使用。

第八章  档案资料的建立与保管

第三十九条业主委员会应建立工作档案，并指定专人保管，工作档案应当包括以下内容：

（一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容；

（二）有关法律、法规和业务往来文件；

（三）利用物业共有部分经营所得收益收支情况清册；

（四）业主大会、业主委员会运作经费收支情况清册；

（五）业主大会、业主委员会印章使用情况清册；

    第四十条业主可以查阅涉及自身利益的档案资料，并有权向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起3日内予以答复。

第四十一条　业主委员会集体辞职或任期届满仍未选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物移交街道办事处、乡（镇）人民政府或受其委托的社区居民委员会暂时保管，直到新一届业主委员会的产生并与其进行移交。

业主委员会在集体辞职或任期届满必须进行离职审计。

第九章  业主大会、业主委员会印章的使用与管理

第四十二条  业主大会、业主委员会印章管理遵守下列规定：

1.业主大会、业主委员会印章由非主任委员专人保管；

2.业主大会印章根据业主大会会议形成的决议使用；

3.业主委员会印章根据业主委员会会议形成的决定或经过半数委员书面签名同意后使用。

违反上述规定使用印章的，用印无效。造成的一切损失，由相关责任人承担。

第四十三条  建立印章使用档案，记录内容包括用印日期、用印事由、用印数量、用印（经办）人、业主委员会负责人、盖章人等。

第四十四条  业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向本物业管理区域内业主及社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。

第十章  附  则

第四十五条  本议事规则经2016年  月  日业主大会会议讨论并表决通过。未尽事项的修订、补充，经业主大会会议表决通过后，作为本议事规则的组成部分。

第四十六条  本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。